재무부는 이 계획이 많은 희망적인 구매자에게 '주택 소유를 현실로 만드는 데 도움이 될 것'이라고 말했습니다.(이미지: 게티 이미지)
부동산 시장은 '세대 임대료를 세대 구매로 전환'하기 위한 노력의 일환으로 재무부가 지원하는 새로운 95% 모기지가 시장에 진입함에 따라 오늘부터 또 다른 활력을 얻을 예정입니다.
정부 보증 제도에 따라 은행과 건축 협회는 구매자가 지불을 불이행할 경우 정부가 보증인 역할을 하는 5%의 보증금으로 차용인에게 모기지를 제공합니다.
리시 수낙(Rishi Sunak) 총리는 이 계획이 대유행 기간 동안 수백 건의 95% 거래를 성사시킨 후 대출을 다시 시작하는 데 필요한 자신감을 대출 기관에 제공할 것이라고 말했습니다.
그는 다음과 같이 말했습니다: '모든 새로운 주택 소유자와 이사는 주택 부문 전반에 걸쳐 일자리를 지원하지만, 특히 처음 구입하는 사람에게 충분한 보증금을 저축하는 것은 어려울 수 있습니다.
이 제도를 통해 정부는 주택담보대출의 15%를 구매자에게 돌려주어 총 대출의 95%를 차지합니다. (사진=에픽스 엔터테인먼트)
'대출 기관에 95% 모기지론에 대한 정부 보증 옵션을 제공함으로써 더 많은 상품을 이용할 수 있게 되어 해당 부문을 활성화하고 새로운 일자리를 창출하며 사람들이 자신의 주택 소유에 대한 꿈을 이룰 수 있도록 도울 것입니다.'
그럼 무엇을 알아야 할까요? 우리는 아래에서 계획과 그것이 어떻게 당신을 위해 작동할 수 있는지 자세히 살펴봅니다.
1. (거의) 모든 사람에게 열려 있습니다.
이 계획은 처음 구매자를 대상으로 선전되었지만 처음으로 사다리에 오르기를 희망하는 사람들에게만 국한된 것은 아닙니다.
새로운 보증인 모기지론은 전세 또는 두 번째 주택에 투자하지 않는 한 최대 60만 파운드의 부동산을 구입하는 모든 사람에게 제공됩니다.
아이디어는 시장을 활성화하는 것이지만 모든 사람에게 저렴한 모기지론에 쉽게 접근할 수 있도록 하는 것 자체의 문제가 있습니다. 특히 인지세 휴가로 인해 가격이 이미 치솟고 있는 시기에 더욱 그렇습니다.
이는 사다리에 합류하는 사람들보다 더 많은 사람들이 사다리를 오르게 될 것임을 의미하며, 가장 도움이 필요한 사람들을 위해 효과적으로 더 많은 경쟁을 창출합니다.
2. 작동 원리
모기지 보증 제도를 통해 정부는 차용인이 상환을 불이행하는 경우 대주에게 보상하기 위해 일반적으로 15%의 부분 보증을 제공합니다.
구매자가 모든 경제성 검사를 통과하는 조건으로 대출의 나머지 95%를 충당하는 데 필요한 확신을 대출 기관에 제공할 것입니다.
즉, 정부는 압류 시 모기지 대출 기관에 최대 15%까지 보상합니다.
부동산 가치가 £300,000인 경우 대출 기관은 80%를 제공하고 정부는 추가 15%에 대해 보증인 역할을 하여 총 대출금을 95%로 만듭니다. 그러면 구매자가 나머지 5%를 부담하게 됩니다.
집이 압류되면 은행은 정부로부터 그 15%를 돌려받을 것입니다.
3. 누가 그것을 제공합니까?
대부분의 하이 스트리트 대출 기관은 이 계획의 일부가 될 것이지만 엄격한 통과 기준이 있을 것입니다. (이미지: 게티 이미지를 통한 블룸버그)
Lloyds, Santander, Barclays, HSBC 및 NatWest는 이번 주에 제품을 제공하기 시작했으며 Virgin Money는 다음 달에 제품을 제공할 예정입니다.
그러나 Lloyds Banking Group의 일부인 Halifax 및 Barclays와 같은 일부 대출 기관은 이러한 상품을 신축 건물에 사용할 수 없을 것이라고 말했습니다(자세한 내용은 아래 참조).
새로운 모기지 이자율 중 일부는 2년 고정 이자율 거래의 경우 4%에 가깝습니다.
예를 들어, NatWest의 새로운 95% 모기지 이자율은 3.9%에서 시작하므로 쇼핑하는 것이 중요합니다.
4. 여전히 소득에 영향을 미칩니다.
많은 차용인이 평균 모기지 이자율로 모기지론을 지불할 여유가 있지만, 대출을 받기 위해서는 모기지 경제성 테스트를 통과해야 합니다.
이 경제성 테스트는 현재 3.6%인 표준 변동금리에서 3%로 모기지를 감당할 수 있는 것으로 설정되어 있습니다.
이것은 새로운 차용인이 6.6%의 모기지 이자율을 감당할 수 있어야 함을 의미합니다.
NatWest의 모기지 책임자인 Lloyd Cochran은 다음과 같이 말했습니다. 우리는 또한... 이자율이 인상된다면 고객이 그 대출을 감당할 수 있도록 보장합니다.'
5. 일부 신규 빌드 제외
새로운 계획은 최초 구매자와 이사를 위한 최대 £600,000의 부동산에 사용할 수 있지만 일부 은행은 신축 건물을 제외했습니다.
이러한 속성이 과도하게 부풀려져 실제로 가치가 하락할 수 있다는 큰 우려가 있기 때문입니다.
모기지 브로커인 Knight Frank Finance의 관리 파트너인 Simon Gammon은 신축 부동산이 가격 하락에 특히 취약한 것으로 간주된다고 말했습니다.
은행은 누군가가 새 집을 사는 사람을 마치 새 차를 사는 것처럼 봅니다. 다른 사람이 소유한 적이 없다는 사실에 대해 프리미엄을 지불하고 있으므로 열쇠를 받는 순간 당신이 지불한 것보다 가치가 적습니다. 그것은 Gammon이 설명했습니다.
6. 다음 크리스마스까지 지속됩니다.
정부는 계획을 2021년 4월부터 2022년 12월까지 운영할 계획이라고 말했지만 계획된 종료 날짜까지 프로그램의 지속적인 필요성을 검토할 예정입니다.
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7. 결국 초과 지불할 수 있습니다.
주택 수요를 증가시키지만 시스템에 주택 공급을 늘리지 않기 때문에 이러한 움직임이 주택 가격을 상승시킬 것이라는 우려가 있습니다.
이것은 많은 큰 문제를 수반합니다.
노동당의 섀도우 총리인 Anneliese Dodds는 Times Radio에 95% 모기지 제도는 이미 자신을 부동산 구매로 볼 수 있는 사람들에게만 도움이 될 것이라고 말했습니다.
'그 새로운 계획에 의해 도움을 받을 사람들의 수는 실제로 매우 적으며 결국 다른 모든 사람들의 주택 비용을 밀어 올릴 수 있다고 그녀는 말했습니다.
우리는 보수당이 양질의 주택 공급을 늘리는 것을 거의 보지 못했습니다. 이것이 진정으로 문제가 되는 것입니다. 우리가 진정으로 저렴한 주택을 생산할 수 있는지 여부입니다.
그 대출 계획은 실제로, 진정으로 저렴한 주택으로 갈 필요가 없습니다. 내가 말했듯이 사회 주택을 제공할 필요는 없으며 모든 곳에서 주택 비용을 상승시킬 위험이 있습니다. 결국 총리가 약속한 세대 지대에 대한 도움이 아니라 '세대 지대에 매우 나쁠 것'이다.
8. 네거티브 에퀴티 경고
앞서 언급했듯이 집값은 부분적으로 정부의 부양책으로 인해 상승하고 있습니다. 하지만 갑자기 넘어지면 어떻게 될까요?
주택 구입 비용의 95%를 빌렸다면 가격이 20% 하락하여 결국 빌린 것보다 더 많은 빚을 지게 되어 마이너스 자산이 될 수 있습니다.
이것은 당신이 실제로 당신의 집 가치보다 더 많은 빚을 지고 있다는 것을 의미합니다.
9. 쇼핑하기
은행은 또한 자체 95% 거래를 재개하고 있으므로 다른 곳에서 더 저렴하게 찾을 수 있으므로 요금을 비교하십시오.
Halifax는 999파운드의 수수료가 부과되지만 경쟁사보다 약간 저렴한 2년 계약(3.73%)을 제공하고 있습니다.
NatWest는 수수료 없이 3.9%를 제공하는 반면 Barclays는 2년 동안 수수료 없이 3.99%를 제공합니다. 궁극적으로 원하는 것은 가장 긴 기간 동안 가장 낮은 이자를 받는 것입니다. 현재 Natwest는 수수료 없이 가장 저렴한 4.04%의 5년 만기 상품을 제공하고 있습니다.
스펙트럼의 다른 면에서 TSB는 계획 외의 2년 동안 4.69%를 제공하지만 여기에는 새 빌드가 포함됩니다.
모기지 브로커 SPF Private Clients의 CEO인 Mark Harris는 다음과 같이 설명합니다. 장기 5년 픽스를 살펴보면 제공되는 대부분의 제품은 정부 지원 계획이든 아니든 간에 서로 25bp 이내입니다. Coventry BS는 3.89%로 고정된 5년 고정으로 선두를 달리고 있습니다.
선불로 더 많이 지불해야 하는 구매자는 더 낮은 요율로 잠글 수도 있습니다.
분석에 따르면 차입자가 10% 예금까지 늘릴 수 있는 경우 이자율을 0.75%포인트까지 크게 낮출 수 있다고 합니다.
더 많은 대출 기관이 시장에 진입함에 따라 95% 제품에 대한 이율이 더 경쟁력이 있어 보이지만, 또 다른 5% 보증금을 찾을 수 있는 옵션이 있는 경우 90% LTV의 이율은 2년 고정의 경우 3%에서 시작한다는 점에 유의할 가치가 있습니다. Harris는 5년 고정의 경우 3.3%라고 덧붙였습니다.
Moneyfacts.co.uk의 금융 전문가 Eleanor Williams는 차용인이 모기지를 찾을 때 독립적이고 전문적인 조언을 구할 것을 권장합니다.
그녀는 '자신의 상황에 가장 적합한 모기지론은 단지 이자율만이 아니라 상품을 고려할 때 전체 거래의 전체 실제 비용을 고려하는 것이 중요하다고 말했습니다.
'이는 수수료와 같은 비용과 차용인이 혜택을 받을 수 있는 가능한 인센티브 패키지를 초기 요율과 균형을 맞추는 것을 의미합니다.'
10. 가장 부유한 사람만이 60만 파운드를 받는다
그것은 여전히 당신의 수입에 달려 있으며 현실적으로 £ 600,000 모기지를 감당할 수있는 사람들이 가장 어려움을 겪고있는 사람들입니다. (이미지: 게티)
총리는 이 계획이 3만 파운드의 보증금으로 최대 60만 파운드 상당의 주택에 대해 95%의 모기지를 제공할 것이라고 말했습니다.
그러나 이것이 '3만 파운드를 저축한다고 해서 즉시 60만 파운드의 집을 살 수 있다는 것을 의미하지는 않습니다.
대부분의 모기지 대출 기관은 경제성 규정 때문에 연간 가계 소득의 4~5배에 해당하는 대출만 제공합니다. 따라서 £570,000의 모기지를 받으려면 £130,000 정도를 벌어야 합니다.
이것은 5% 제도의 가장 큰 승자가 결국 더 높은 소득자가 될 수 있다는 것을 의미합니다.
웨이홈의 나이젤 퍼브스(Nigel Purves) CEO는 “헤드라인을 장식하는 95% 모기지 정책은 정치적으로 기민하지만, 상처에 대한 반창고다.
'임차인의 경제성 문제는 보증금보다 훨씬 더 깊습니다. 모기지 대출 기관은 가계 소득을 곱하여 대출을 계산합니다. 영국의 평균 주택 가격이 £325,000에 약간 못 미치는 상황에서 주택을 구입하려면 95% 모기지를 받으려면 상당한 가계 소득이 필요합니다.
'정부가 세대 임대료를 세대 구매로 전환하는 데 진정으로 전념한다면 부동산 업계와 협력하여 사람들이 주택 소유 사다리에 첫 발을 내디딜 수 있도록 돕는 혁신적인 방법에 대한 인식을 높여야 합니다.'
11. 다른 어떤 도움을 받을 수 있습니까?
이 계획은 다양한 융통성 있는 주택 소유 옵션 중 하나입니다.
이모 샐리 워젤 검미지 2019
여기에는 구매 지원, 공유 소유권 및 최초 주택 계획이 포함됩니다.
Help to Buy는 주택에 대해 최대 40%의 지분 대출을 제공하며 처음 5년 동안은 이자가 없습니다. 해당 지역의 평균 주택 가격과 연결되어 있습니다.
공유 소유권을 사용하면 10%의 주식을 구매할 수 있습니다. 그러면 '계단'할 수 있습니다. 증분.
First Homes 계획은 다른 방법으로는 집을 살 수 없는 영국의 첫 구매자에게 할인된 주택을 제공하는 새로운 정책입니다.
보다 구체적으로, 이 계획에 따라 최초 구매자는 시장 가격에서 30% 할인된 가격으로 지역사회에서 신축 주택을 구입할 수 있습니다. 이 계획은 올해 후반에 시작됩니다.
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